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    香港樓市涌現減價潮 “上車盤”最高跌價逾22%

    原標題:香港樓市涌現減價潮 “上車盤”最高跌價逾22%

    香港樓市涌現減價潮 “上車盤”最高跌價逾22%

    2018-10-23 05:38:45 21世紀經濟報道

    香港樓市涌現減價潮 “上車盤”最高跌價逾22%

    導讀

    “目前二手市場的觀望氣氛濃厚,樓價下調已成既定事實,這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經出現10%左右的減價潮,在下行周期中,通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報道記者表示。上車盤是指一些總價較低,適合首次置業買家群體的樓盤,大都位于偏遠的地段。

    隨著樓市冷風頻吹,香港龍頭地產商開始加快推盤。

    長實地產10月22日宣布,旗下位于馬鞍山的星?i海項目加推6個單位,并對指定的四房單位為準買家提供先住后付款的優惠計劃。按照該計劃,買家在簽署臨時買賣合約120天內按期繳付總成交金額的20%后,便可立即率先入住單位,剩余80%的成交金額可在485天內付清。

    “推出這個計劃主要考慮這個項目主要針對換樓客,而在銷售過程中很多買家都遇到資金周轉等問題,因此這個優惠計劃可以幫助他們解決資金及居住安排的難題,方便他們出售現有的物業。”10月22日,長實高級營業經理楊桂玲向21世紀經濟報道記者表示。

    她續稱,使用該優惠計劃的客戶在入住新樓期間,每三個月只需繳付相當于總成交金額1%的許可費,已經支付的許可費在指定時間內完成交易后可全數退回。此外,如果買家未能在485天內籌集到足夠的資金,甚至可以申請將成交期再度延長12個月。

    同時,她向本報記者透露,目前該項目已經累計銷售405個單位,套現超過75億港元,此次加推的單位并無加價,“整個項目僅剩余49個單位,大部分為四房單位。我們一直堅持貨如輪轉的銷售策略,剩余的單位也會按照既定的計劃銷售,對于一些最優質的單位,則可能采取招標的形式。”

    “上車盤”跌價逾22%

    “香港本地龍頭發展商大都財力雄厚,因此他們目前的銷售策略以穩定樓市信心為先,尚未大幅減價。但很明顯開發商對新盤的定價越來越克制,而且新樓與二手樓盤的溢價也在上個季度跌至單位數。因此開發商可能不會在短期內大幅減價乃至引發樓市加速下跌。”某外資投行分析師向本報記者表示。

    事實上,香港金管局近年來不斷收緊按揭貸款,導致二手樓市成交不斷萎縮。同時,本地大型發展商則向買家提供高成數按揭,幫助一些無法從銀行獲得足夠按揭貸款的買家得以成功買樓。目前在香港買樓需要經過一系列嚴格的收入審查和壓力測試,買家通常需支付40%-50%的首付,每月供款占收入的上限不得超過50%,并要通過加息3%的壓力測試。

    在這些措施的影響下,二手住宅成交持續減少。根據中原地產的統計數據顯示,今年10月至今共錄得981宗二手住宅成交,涉及金額為155億港元,同比分別下跌14.1%、16.3%,成交宗數及金額均創下2016年3月以來的31個月新低。

    “目前二手市場的觀望氣氛濃厚,樓價下調已成既定事實,這種趨勢在中秋假期后越來越明顯。近期一些新界‘上車盤’已經出現10%左右的減價潮,在下行周期中,通常這類升幅最多的樓盤下跌幅度最大。”中原地產研究部高級聯席董事黃良升向21世紀經濟報道記者表示。上車盤是指一些總價較低,適合首次置業買家群體的樓盤,大都位于偏遠的地段。

    位于天水圍的嘉湖山莊,往往首先在樓市下行周期中率先減價。據本報記者了解,近期嘉湖山莊有實用面積為442平方英尺的兩房單位以456萬港元成交,相比同類型單位的最高成交價已大幅下挫逾22%。

    一直以來,位于港島的十大藍籌樓盤之一的太古城被認為是香港樓市的風向標。10月至今6宗成交中已有5宗出現5%-6.9%的減價。最近一個實用面積759平方英尺的三房單位以1670萬港元出售,相比之下,匯豐及渣打銀行對該單位的估價高達1883萬港元,相比成交價超出11%。

    自2003年起,香港房價已創下連續15年上漲的“神話”,是香港歷來最長房價上漲周期。香港私人住宅售價指數由61.6點飆升至去年的333.9點,過去14年漲幅超過4.4倍,今年上半年樓價升幅超過10%,成為歷屆政府面對的主要難題之一。

    香港特首林鄭月娥在10月中曾坦言:“過去政府引入了一系列需求管理措施,即俗稱的‘辣招’,以懲罰性的印花稅等政策來管理需求。但回頭來看,很難定論這些政策是否有效。我上任后截至今年8月,房價同比上升了16%,但現在并無空間‘減辣’。”

    今年6月底,林鄭月娥宣布了6項新房屋政策,設立置業階梯,包括將政府資助房屋(俗稱“居屋”)定價與市場價格脫鉤,以申請人實際承擔能力定價,變相將居屋定價由評估市值的70%降低至52%,吸引了大批買家爭搶。

    10月初,香港房委會推出三個新居屋項目,包括啟德啟朗苑、南昌凱樂苑及東涌裕泰苑,共有4431個單位,首輪居屋截止申請時,房委會已接獲15.2萬份申請表,而次輪申請的首三日,房委會累計共收到約11.2萬份新申表。總共收到26.1萬份申請,超額申請約58倍。

    “居屋申請如此熱烈證明市場的購買力仍然十分強勁,但一手市場的購買力大都涌向了居屋,市區的居屋價格與新界的私人住宅上車盤相近,因此政府打壓樓市的意圖非常明顯。”黃良升向本報記者坦言。

    然而,他認為,目前香港樓市尚未進入全面劈價(跌價)的階段,“最大的變數在于中美貿易爭端的發展,一旦繼續惡化,可能對樓市帶來更大的壓力。相比之下,香港銀行加息的步伐較為溫和,而且市場早已有心理準備,利率的基數極低,對樓市形成的壓力有限。” 返回搜狐,查看更多

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